„Каубойски ски град“, където хората с високи доходи не могат да си позволят дом, е изправен пред жилищна битка
STEAMBOAT SPRINGS, Колорадо — Въпреки че предлага заплата от $167 000, град Steamboat Springs не може намерете ръководител на човешките ресурси, който може да си позволи жилище в отдалечената общност на Колорадо, заобиколена от ранчо и известна с обучението на олимпийски спортисти.
В болницата Steamboat лекарите, готови да платят повече от 1 милион долара за жилище са многократно наддавани от купувачи, които са в брой извън града, а жилищните разходи са причинили някои позиции да останат незаети повече от две години. Местният ски курорт наема хотел, в който да живеят служителите си, тъй като домовете, които някога са наемали, все повече се превръщат в краткосрочни наеми за посетители.
„Преди къщите бяха за служители и хотели за гости. Сега къщите са за гости, а хотелите са за настаняване на служители“, каза Лорин Дюк, директор по комуникациите на ски курорта Steamboat. „Имаме много страхотен персонал, който е в началото на кариерата си или има млади семейства, но те просто не могат да пуснат тези корени.“
В Steamboat, заедно с други планински градове и дестинационни общности в цялата страна, подхранваният от пандемията бум на недвижими имоти, движен от дистанционни работници, купувачи на втори дом и инвеститори в краткосрочни наеми, доведе до почти удвояване на цените на жилищата. Тези цени показаха малко признаци на понижаване, въпреки нарастващите лихвени проценти и натиска за отдалечени работници да се върнат в офиса, оставяйки дори професионалисти с високи доходи да се борят да намерят жилище в малки селски общности в цялата страна.
„Знам, че е толкова трудно за хората извън планинските или курортните общности дори да се замислят, но жилищата са толкова високи, че освен ако не сте изключително богати, те са непостижими“, каза Маргарет Боуз , изпълнителен директор на Асоциацията на ски градовете в Колорадо.
Но решаването на проблема създаде собствено затруднение, разделяйки жителите в битка за това как да осигурят повече жилища и кой трябва да плаща it.
Местните власти и законодателните органи на щатите, включително тези в Юта и Вирджиния, са в противоречие относно ограниченията върху краткосрочните наеми като Airbnbs, а инициативите за гласуване за добавяне на данъци към тези наеми са имаше смесени резултати на изборите. Що се отнася до изграждането на повече жилища, жителите се противопоставят на някои усилия поради опасения за всичко - от задръстванията до моделите на миграция на диви животни.
В Steamboat последните бойни линии са начертани върху Ранчо от 534 акра, което градската жилищна администрация закупи с анонимно дарение от 24 милиона долара. Съгласно настоящото предложение жилищният орган ще използва държавни и федерални субсидии и приходи от наскоро приет данък върху краткосрочните наеми, за да построи повече от 2200 жилищни единици на етапи. Продажбата и отдаването под наем на имотите ще бъдат ограничени до жители, които отговарят на определен праг на доходите, работят на място и планират да живеят в апартамента на пълен работен ден.
„В тази среда, където винаги има ще има значителни количества търсене, трябва да се справим с него от страна на предлагането, а нашата страна на предлагането просто не успява да се справи година след година спрямо година“, каза Джейсън Пийзли, директор на Yampa Valley Housing Authority, който ще наблюдава развитието.
Проектът, наречен Brown Ranch, беше посрещнат с опозиция от група местни жители, които изразиха опасения относно финансирането му и въздействието върху трафика и местната инфраструктура, заедно с това какво може да означава за характера на общността.
По време на заседание на градския съвет през октомври, което продължи до ранните сутрешни часове, десетки жители говориха за и против проекта, с поддръжници, пледиращи за достъпни жилища, и противници, призоваващи града да намали плановете или да отдели повече време, за да проучи въздействието. В крайна сметка разделеният градски съвет гласува да одобри плана за Ранчото Браун. Но опонентите събраха повече от 1000 подписа, за да бъде поставено разработката в бюлетината на 26 март, оставяйки окончателното решение на гласоподавателите.
Джим Енгелкен, който живее в Steamboat от 1979 г. и преди това служил в градския съвет, помагал за организирането на опозицията. Енгелкен каза, че вижда нужда от по-достъпни жилища, но би искал да види застрояването да бъде намалено или да расте с по-бавни темпове.
„Да, имаме нужда от достъпни жилища, без съмнение“, каза Енгелкен . „Трябва да бъде по-малък като начало, трябва да има някаква способност да генерира собствени пари, собствени пари.“
Той каза, че е загрижен, че градът няма да има достатъчно средства за планираната инфраструктура, като паркове и обществен транспорт, както и че предвидените 6000 души, които в крайна сметка ще живеят в комплекса — повечето от които се очаква да се преместят там извън града — ще увеличат задръстванията и ще създадат необходимост за повече водна инфраструктура.
„Това е прекомерно, твърде голямо е, твърде много е, твърде скъпо е, причинява твърде много проблеми на съществуващия град“, каза Енгелкен. „Загрижени сме, че инфраструктурата няма да бъде изградена в тази нова, голяма, отделна част от нашия град и това ще създаде второкласен квартал. Че хората, живеещи там, ще бъдат третирани като граждани втора класа, които нямат достъп до обществен транспорт или градски паркове и не знаем колко от тях идват отвън.“
С население от около 13 000 души, Steamboat се гордее със своето западно усещане за малък град. Въпреки че жилищата винаги са били проблем за началните и почасовите работници, Steamboat се смяташе за относително достъпен за професионалисти със средни доходи в сравнение с други планински градове, като Вейл, Колорадо или Джаксън, Уайоминг.
„Стиймбоут винаги е бил известен като каубойски ски град. Това е наистина автентично“, каза мениджърът на Steamboat City Гари Сутър. „И цените на недвижимите имоти не бяха станали луди, както навсякъде другаде. Е, това приключи с пандемията.“
От 2020 г. цените на еднофамилните жилища са се увеличили с около 80% до средно $1,8 милиона, а всички продажби на недвижими имоти, включително апартаменти, са се увеличили 64 % до 1,1 милиона долара, според данни, събрани от Джон Уейд, местен брокер. За съществуващите собственици на жилища тези растящи продажни цени доведоха до рязко покачване на данъците върху имотите, като средната данъчна оценка се повиши с 86%, каза Уейд.
Това прави собствеността на жилище до голяма степен недостъпна за повечето хора по-малко от 200 000 долара годишно. И дори за тези, които могат да си позволят жилище на тази цена, конкуренцията за жилища е толкова ожесточена предвид ниските инвентаризации, че тези, които нямат оферти изцяло в брой, често губят, казаха местни брокери.
„Виждаме във всички сегменти на пазара дори високоплатени професионалисти, те отказват работа, защото прекарват малко време в разглеждане на жилищните разходи и не могат да го направят“, каза Кристи Белтън, която продава недвижими имоти в Steamboat от 20 години и чието семейство е в общността от пет поколения. „Хората, които идват тук, плащат милион долара за къща от начално ниво – напълно достъпна, 50-годишна къща.“
Steamboat не е сам в неговите борби. С нарастването на търсенето по време на пандемията се повишиха и цените в по-популярните дестинации като Аспен, Колорадо и Парк Сити, Юта. Тъй като дори богатите купувачи на жилища бяха изместени от тези пазари, те започнаха да търсят по-отдалечени места.
В Дригс, Айдахо, което преди беше убежище за достъпни жилища за работници в по-скъпия Джаксън Хоул, средните цени на жилищата също са се повишили с около 80% до 735 000 долара от началото на пандемията, според данни от Zillow. В Уудсток, Ню Йорк, цените са се увеличили със 78% до над 600 000 долара средно на фона на наплива на купувачи от Ню Йорк. В Гатлинбърг, Тенеси, популярна курортна общност в Грейт Смоуки Маунтинс, но не известна като горещ жилищен пазар, стойностите на жилищата са се повишили с повече от 80% до средно $480 000.
За В град Стиймбоут високите жилищни разходи са накарали двама кандидати за работа да откажат позиция, отговаряща за управлението на човешките ресурси и риска в града, защото не са успели да намерят място за живеене въпреки шестцифрената заплата, каза Сутър. Дори дъщерята и зетят на Сутър, с добре платена работа и дом в Денвър, трябваше да се откажат от плановете си да се преместят в Стиймбоут след пандемията, тъй като градът, който управлява, стана твърде скъп за тях.
Основната болница за региона, UCHealth Yampa Valley Medical Center, има позиции за мамографски технолози, които остават незаети повече от две години. Дори за най-добре платените позиции, като лекари и администратори, жилищното настаняване е трудно.
„Нито един човек, който печели доходи, не е имунизиран. Дори вашите най-добре печелещи хора с лекарско заплащане седят в кабинета ми и казват: „Не знам дали мога да си позволя да живея тук“, каза президентът на болницата Соня Фидлър. „Мисля, че вероятно всяка седмица има някой, който се връща и ми казва, че сме загубили някого заради жилище.“
Саная Щурм, управител на медицинските сестри в онкологичния център на болницата, е сред тези болници служители, които са се борили. Когато Sturm се премести в Steamboat през октомври 2020 г., нейното четиричленно семейство продаде къщата си от 3600 квадратни фута в Денвър и планираше временно да живее в 1500 квадратни фута под наем за $3350 на месец, докато намерят място за покупка в Steamboat.
По времето, когато започна търсенето си, средната цена на дома беше в рамките на бюджета й с парите от продажбата на дома й в Денвър и доходите от нея и съпруга й, който работи дистанционно като продуктов мениджър. Но когато Sturm започна търсенето на нов дом, същото направиха и стотици купувачи извън града, които искат да се преместят в Steamboat или да купят втори дом.
„Мога да кажа уверено, че аз Сега цената ми е евтина“, каза Щурм. „Имахме средства в ценовия диапазон от началото на 2021 г., но за съжаление не мисля, че това е опция за нас в момента, тъй като нещата стоят с лихвените проценти и цената на жилищата.“
Sturm каза, че е била наддадена за повече от дузина жилища, често от купувачи, които са плащали в брой извън града и са наддавали до $100 000 над исканата цена. Тя видя един дом, за който надхвърли офертата, даден под наем малко след приключването на продажбата за 7500 долара на месец.
„Това наистина е нещо като нож в червата, който се върти“, каза тя .
За да се справи с проблема, болницата се насочи към бизнеса с жилищни имоти и строи 42 апартамента с наем, който ще бъде ограничен до около 30% от дохода на служителя. Въпреки че болницата може да харчи парите, които инвестира в жилища, вместо за нови съоръжения за пациенти или актуализирано оборудване, Фидлър каза, че болницата няма голям избор, освен ако няма да намали услугите, които предоставя, поради недостиг на персонал.
„Трудно е, защото ние сме тук, за да предоставяме здравни грижи, не сме тук, за да доставяме къщи. Обикновено, ако имаме долари, които да похарчим, те са за най-съвременно оборудване и надграждане на нашите съоръжения,” каза Фидлър. „Но ние не искаме да затваряме службите, особено защото не можем да наемем персонал за това.“
Жителите казват, че на карта не е само тяхната собствена съдба личен живот или бизнес, но по-големият характер на общността, където те казват, че е по-вероятно да се натъкнат на фермери и олимпийски скиори, отколкото на знаменитости или милиардери из града.
„Идвате в центъра и е пълно с нормални хора, което е една от основните атракции тук. Все още сме много автентични“, каза Сутер. „Една от най-големите ни заплахи е, че ставаме толкова изключителни, че губим характера си.“
Шанън Петипър
